Qu’est ce qu’un permis de construire
Permis de construire : Tout ce qu’il faut savoir
Vous avez un projet de construction ou d’extension, ou encore l’envie d’installer une piscine ou un abri de jardin sur votre terrain ?
Avant de sortir les outils, il y a une étape incontournable à ne pas négliger : le permis de construire. Trop souvent perçu comme une simple formalité, il conditionne pourtant la faisabilité de nombreux travaux et peut vous éviter bien des mauvaises surprises.
Castorama vous guide pas à pas pour comprendre quand un permis est nécessaire, comment le demander, quelles pièces fournir et quelles erreurs éviter. De quoi aborder vos travaux en toute sérénité
Le permis de construire : toutes les clés pour bien comprendre
Qu’est-ce qu’un permis de construire ?
Un permis de construire est une autorisation d'urbanisme délivrée par la mairie. Il permet de réaliser des travaux de construction ou d'aménagement importants sur une construction existante ou de construire un bâtiment de plus de 20 m². Son rôle ? Assurer que le projet respecte les règles d'urbanisme en vigueur dans la commune.
Les travaux de moindre importance peuvent être soumis à une déclaration préalable de travaux.
La déclaration préalable est une autorisation d’urbanisme exigée pour des travaux de faible importance, comme la création d’une surface de plancher entre 5 et 20 m² (jusqu’à 40 m² en zone urbaine avec PLU), un changement de façade ou l’installation d’une clôture. Elle permet à la mairie de vérifier que le projet respecte les règles locales d’urbanisme sans recourir à un permis de construire.
Il est recommandé de consulter le service d'urbanisme de votre mairie pour déterminer si votre projet nécessite un permis de construire ou une autre autorisation.
Pour quels travaux faut-il un permis de construire ?
Un permis de construire est nécessaire pour les travaux de grande ampleur qui créent une surface de plancher ou une emprise au sol importantes, modifient la structure d’un bâtiment, changent sa destination avec transformation extérieure, ou sont réalisés dans des zones protégées.
La surface de plancher est la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m.
L’emprise au sol est la projection verticale du volume de construction.
Sachez que le recours à un architecte est obligatoire dès lors que l’un ou l’autre dépasse 150 m².
Zoom sur les principaux travaux concernés
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La construction d’une maison individuelle
Toute construction neuve, sur un terrain nu, qu’elle soit à usage d’habitation ou non, entraînant une surface plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m² nécessite un permis de construire.
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L'agrandissement d’une maison et/ou annexes
Un permis de construire sera obligatoire pour tous les travaux créant une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m².
Il peut par exemple s’agir d’une extension, d’une surélévation du toit pour créer un étage, d’un abri de jardin, d’un garage, d’un carport ou d’une dépendance (mobile home, atelier, studio…).
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Les travaux de restauration immobilière
Si les travaux de restauration impactent la structure d’un bâtiment et transforment son aspect extérieur, ils requièrent un permis de construire. Par exemple :
• remplacement de la charpente et surélévation du toit pour créer un étage habitable ;
• démolition partielle avant reconstruction et redistribution des volumes intérieurs ;
• reconstruction à l’identique d’une maison détruite par un sinistre.
Toutefois, l'exemption au permis de construire concerne certains travaux spécifiques :
- Les travaux de restauration et réparation dans les édifices protégés au titre des monuments historiques.
- Les travaux, aménagements, installations ayant une très faible importance.
- Les travaux à caractère temporaire ou à faible durée de maintien en place.
- Certains projets liés à des enjeux spécifiques (ex : protection contre le recul du trait de côte, implantation en mer) peuvent être dispensés sous conditions.
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Les changement de destination d’une construction
Le changement de destination consiste à modifier l’usage principal d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment : par exemple, transformer un local commercial en logement, un garage en bureau, ou une grange en habitation.
Si le changement de destination s’accompagne de travaux modifiant la façade ou les structures porteuse, un permis de construire est obligatoire.
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La construction d’une piscine
Vous souhaitez construire une piscine ?
Vous devrez obtenir un permis de construire si :
• c’est une piscine non couverte de plus de 100 m² ;
• elle a un abri / toit qui fait plus de 1,80 m de haut (quelle que soit la surface du bassin) ;
• c’est une piscine couverte de plus de 20 m².
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L'installation d’une serre
Nécessite un permis de construire si :
• la hauteur de la serre dépasse 4 m, quelle que soit sa surface ;
• la hauteur est supérieure à 1,80 m et la surface de plancher est supérieure à 2000 m².
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L'installation d’une éolienne
Un permis de construire sera obligatoire si la hauteur de l’éolienne (mât et pales) est supérieure ou égale à 12 m.
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Le cas particulier : les travaux en secteur protégé
Dans les secteurs protégés (zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager – ZPPAUP, ou site patrimonial remarquable) ou à proximité d’un monument historique, les règles d’urbanisme sont plus strictes.
Un permis de construire est obligatoire si les travaux :
• modifient l’aspect extérieur d’un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable ;
• touchent à la structure d’un bâtiment inscrit dans un Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ;
• sont réalisés à moins de 500 m d’un monument historique, dès lors qu’ils changent l’aspect extérieur du bâtiment.
L’accord de l’architecte des bâtiments de France (ABF) est requis pour tous ces travaux. Il peut imposer des prescriptions sur les matériaux, couleurs, ou formes.
Renseignez-vous toujours auprès de votre mairie ou du service d’urbanisme pour savoir si votre bien est concerné par ces contraintes.
Quelles sont les constructions ou installations dispensées de permis de construire ou de déclaration préalable ?
Certaines constructions sont totalement dispensées de formalités administratives.
Elles ne nécessitent ni permis de construire ni déclaration préalable de travaux.
C’est le cas pour des travaux de faibles dimensions comme une construction créant une surface de plancher ou une emprise au sol inférieures à 5 m² (terrasse, local technique, cave, etc.).
Ne sont pas concernés non plus les murs ou clôtures de moins de 2 m de haut, ni les constructions temporaires.
C’est au propriétaire du terrain de faire la demande de permis de construire. Il doit attester qu’il remplit les conditions qui lui permettent de faire la demande de permis.
Une demande peut être déposée conjointement par plusieurs demandeurs.
Le demandeur est personnellement engagé sur les éléments qu’il déclare. En cas de fausse déclaration, il s'expose à une annulation de la décision et à des sanctions pénales.
👤 Qui établit la demande de permis de construire ?
• le propriétaire du terrain ;
• l’acquéreur du bien, s’il a une autorisation du propriétaire ;
• un mandataire, comme un architecte ou l’entreprise en charge des travaux.
Dans tous les cas, le demandeur doit pouvoir justifier qu’il a un titre l’autorisant à construire sur le terrain (propriété, promesse de vente, bail, etc.).
📝 Le formulaire de demande de permis de construire
La demande de permis de construire doit être déposée auprès de la mairie de la commune où est situé le terrain.
Elle s’effectue à l’aide de formulaires Cerfa, à choisir selon la nature du projet.
Les formulaires peuvent être remplis en ligne ou téléchargés sur service-public.fr.
Selon la nature des travaux, le formulaire à remplir ne sera pas le même. Exemple :
• Cerfa n°13406*15 : ce formulaire est utilisé pour les projets de construction d’une nouvelle maison individuelle d'habitation et/ou ses annexes (garage, piscine, abri de jardin) ou pour les travaux sur une maison existante (extension, surélévation) ;
• Cerfa n°13409*15 : pour les démolitions ou tout projet autres qu’une maison individuelle d’habitation.
📎 Les pièces à joindre au dossier
Quel que soit le formulaire Cerfa de permis de construire demandé, certaines pièces seront nécessaires pour compléter votre dossier :
• un plan de situation du terrain ;
• un plan masse des constructions à édifier ou à modifier ;
• un plan de coupe du terrain et de la construction ;
• une notice décrivant le terrain et présentant le projet ;
• un plan des façades et des toitures ;
• des photographies permettant de situer le terrain dans l'environnement proche et lointain ;
• un document graphique (photomontage, schéma) permettant d’apprécier le projet par rapport aux constructions et aux paysages environnants ;
• une attestation de prise en compte de la RE2020 (réglementation environnementale).
D’autres documents peuvent vous être demandés selon la nature du projet.
Si la surface de votre construction dépasse 150 m² ou que votre projet concerne un agrandissement, vous devez confier la réalisation des plans à un architecte.
📬 Dépôt du dossier
Le dossier complet (permis de construire + pièces) doit être déposé à la mairie de la commune où est située le terrain :
- par voie dématérialisée (option à vérifier sur le site de la mairie ou sur place) ;
- par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- en main propre.
⏳ Les délais d’obtention de l’autorisation de construire
Les délais sont prévisibles et garantis par un récépissé qui vous sera remis au moment du dépôt de votre dossier complet à la mairie. Ils sont comptés à partir de la date de dépôt.
Les délais sont de :
• 2 mois pour une maison individuelle ;
• 3 mois pour les autres projets.
L'administration peut, pendant un mois à compter du dépôt de votre dossier, vous notifier l’absence de pièces obligatoires. Vous avez alors 3 mois pour les envoyer. Le délai d’instruction démarre quand le dossier est complet.
Si l'avis de l'architecte des bâtiments de France (ABF) est requis, le délai peut être allongé de 2 à 3 mois pour une maison individuelle et de 3 à 4 mois pour les autres projets.
🗳️ La décision de la mairie
La décision vous est adressée par voie postale ou électrique.
Plusieurs possibilités :
- autorisation sous forme d’arrêté signé par le maire ;
- autorisation tacite : pas de réponse à la fin du délai d’instruction ;
- autorisation avec prescription : les travaux doivent suivre certaines règles imposées ;
- refus ;
- sursis : dans certains cas spécifiques, la décision peut être reportée jusqu’à 2 ans via un arrêté de sursis à statuer.
📆 Quels sont les délais de validité d’un permis de construire ?
Quand votre demande de permis de construire est acceptée, vous avez un délai de 3 ans pour commencer les travaux.
Ce délai peut être prolongé deux fois pour une durée de 1 an, à condition de faire la demande au moins 2 mois avant la fin du délai initial.
📌 Que faut-il afficher ?
Dès acceptation de votre demande, vous devez afficher la mention du permis sur le terrain, de manière lisible depuis la voie publique, sur un panneau rectangulaire dont les côtés sont supérieurs à 80 cm et pendant toute la durée du chantier.
Le défaut d’affichage peut être sanctionné.
L’affichage sur le terrain détermine le point de départ du délai de recours des tiers contre le permis de construire, d’une durée de 2 mois.
🔁 Les formalités à accomplir avant et en fin de travaux
Avant le démarrage des travaux, vous devez déposer à votre mairie une déclaration d'ouverture de chantier, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception.
Une fois les travaux terminés, vous devez adresser une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT).
💰 Les formalités à accomplir auprès des impôts
Dans le délai de 90 jours à compter du moment où les locaux sont utilisables, et ce même s’il reste encore des travaux à réaliser, vous devez adresser une déclaration à l’administration fiscale.
Le formulaire à utiliser est le Cerfa n°10517*02 – modèle H1 pour une maison individuelle. Il est disponible sur impots.gouv.fr ou sur demande auprès de votre centre des impôts fonciers.
Ces obligations déclaratives concernent notamment le permis pour la construction de surfaces nouvelles ou le changement de destination de surfaces existantes.
Nos conseils pour réussir votre demande de permis de construire
✅ Anticipez les délais : le traitement d’un permis prend entre 2 et 3 mois minimum. Intégrez ce temps dans votre planning de chantier pour éviter les mauvaises surprises.
✅ Renseignez-vous auprès de votre mairie : chaque commune applique un Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui peut limiter les hauteurs, couleurs ou matériaux autorisés. Un simple rendez-vous peut vous éviter un refus.
✅ Préparez un dossier complet et clair : soignez les plans, ajoutez des photos et une notice explicative, et vérifiez que le tout est cohérent. Un dossier bien présenté, c’est un dossier plus vite instruit.
✅ Appuyez-vous sur un pro si besoin : architecte, dessinateur en bâtiment ou entreprise de travaux peuvent vous accompagner dans la constitution du dossier, surtout si votre projet est complexe.
✅ Gardez une trace de tout : conservez une copie de la demande, des échanges avec la mairie, et des accusés de réception. En cas de litige, ce sera votre meilleure protection.
Liens utiles
• Service-public.fr – Permis de construire
Fiche officielle complète sur les conditions, démarches, délais et formulaires à utiliser.
• Service-public.fr – Permis de démolir
Si votre projet comprend une démolition, cette page précise les obligations spécifiques.
• Télécharger le formulaire Cerfa n°13406*15 (maison individuelle)
Formulaire à utiliser pour construire ou modifier une maison individuelle et/ou ses annexes.
• Télécharger le formulaire Cerfa n°13409*15 (autres projets)
Formulaire à utiliser pour tout autre projet.
• Ordre des architectes – Trouver un professionnel
Pour trouver un architecte habilité à vous accompagner dans votre demande.
• CAUE (conseils d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement)
Pour bénéficier gratuitement de conseils sur l’intégration de votre projet dans l’environnement local.
• Déclaration aux impôts (formulaire H1 – maison individuelle)
À remplir dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux pour mettre à jour votre situation fiscale.